物业管理操作实务(四)

　　（三）业主委员会的任期和职权
　　1.任期
　　业主委员会的任期每届为两年，可以连选连任。在任期期满三个月前，应选举新一届业主委员会；其选举工作由原业主委员会主持，房地产行政管理部门派员参加；新一届业主委员会名单应报所在地区、县房管局备案。
　　业主委员会委员因故不能履行职责，如个人物业产权转让、因病、长期出国等，须书面通知业主委员会。在业主委员会章程中，可以规定业主委员会缺额补选办法，章程没有约定的，一般可在半年内召开业主大会或业主予以补选。
　　业主委员会是依法成立的业主自治组织，业主委员会成员不得宣布解散业主委员会。如果出现这种反常情况，房产管理部门应予以阻止。由于物业管理区域的变化引起业主委员会的撤销、合并，须经原核准登记的区、县房管局核准。
　　业主委员会可设主任1名，副主任1-2名。有的地方，业主委员会聘用执行秘书，负责日常事务。
　　2.职权
　　业主委员会是业主大会或业主的常设机构，是业主行使自治管理权利的执行机构。业主委员会应当维护全体业主的合法权益，执行业主大会或业主的决定。
　　《城市新建住宅小区管理办法》指出，管委会的权利是：
　　（1）制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利；
　　（2）决定选聘或续聘物业管理公司；
　　（3）审议物业管理公司制定的年度管理计划和小区管理服务的重大措施；
　　（4）检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。
　　该办法指出，管委会的义务是：
　　（1）根据房地产权利人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督；
　　（2）协助物业管理公司落实各项管理工作；
　　（3）接受住宅小区的房地产权人和使用人的监督；
　　（4）接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
　　业主委员会的职权由各地地方性法规、行政规章进行规定。主要职权有以下几个方面：
　　（1）向业主大会或业主报告物业管理工作，召集和主持业主大会或业主，提请审议重大管理事项和措施；
　　（2）选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同，督促物业管理企业执行合同进行管理服务；
　　（3）管好、用好物业维修基金；
　　（4）检查、督促业主和使用人合理、安全使用物业，协助物业管理企业对个别业主和使用人违章装修和不合理使用物业的行为进行劝阻和监督等；
　　（5）其他事宜。如提出修改业主公约和业主委员会章程议案，组织换届工作，建立业主委员会工作制度等。
　　业主委员会一般一个季度召开一次例会，会议必须有半数以上委员出席才有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。业主委员会可临时召议。必要时，可邀请政府有关部门、物业管理企业、居委会代表列席。每次业主委员会会议，都应当有会议记录，记录应整理归档。
　　（四）业主委员会的章程和日常工作
　　1.章程
　　业主委员会筹备组成立起，就要拟订业主委员会章程。业主委员会章程是业主委员会活动的规范性文件。章程必须经业主大会或业主审议通过后施行。
　　业主委员会筹备组可以在房地产行政管理部门有关业主委员会章程的示范文本基础上制定章程，制定时结合本辖区的实际情况，征求业主小组的意见，其内容不得违反有关法律、法规、行政规章和规范性文件。
　　业主委员会章程的内容一般包括：
　　（1）本会名称、地址、所辖区域范围、性质、主管部门及宗旨等；
　　（2）组织及职责；
　　（3）会议制度及工作制度；
　　（4）委员的条件、选举及权利和义务等；
　　（5）经费来源、经费账目管理；
　　（6）办公用房；
　　（7）章程、生效、修改、补充等有关事宜。
　　2.日常工作
　　业主委员会的日常工作要根据业主委员会章程来决定，一般说来有如下几项：
　　（1）了解掌握物业管理区域、业主和使用人的基本情况，包括辖区物业面积、建筑结构、产权性质，辖区基础设施、绿化、公建配套情况，辖区周围环境、交通等情况。业主和使用人按户登记造册。对本辖区的物业管理的目标和要求在广泛征求业主意见后提出初步方案供讨论；
　　（2）如辖区原已有物业管理公司进行管理，对原来的物业管理工作作出评价，包括取得的*、得当的管理措施，存在的问题，收费项目和标准的合理性，对原来的物业管理公司是否续聘或解聘提出意见，向业主大会或业主报告；
　　（3）与物业管理公司签订物业管理服务合同，可参照房地产行政管理部门制定的示范文本对合同草案条款逐项进行拟订，明确双方权利和义务，辖区物业管理的标准和收费在报送所在地区县房地产行政管理部门备案前，最好事先征求意见，然后签订合同并办理备案手续；
　　（4）管理好物业维修基金，掌握好对物业维修基金的使用权，遵循专款专用的原则，要求物业管理公司在账务上按幢立账、按户核算，在年终时可委托有资质的审计单位对物业管理维修基金的账务进行审计，并把结果向业主大会报告；
　　（5）提出本辖区年度房屋修缮计划、设备维修更新计划、公共设施维修养护计划，并提出财务预算，提请业主大会或业主审议。必要时，做好物业维修基金的筹集工作；
　　（6）督促业主和使用人遵守业主公约、小区管理公约、房屋使用公约等行为准则，协调好物业使用中业主的相邻关系，对于违章装修，协助物业管理公司进行管理，如有违章行为的人不听劝阻要报告有关行政管理部门依法处理；
　　（7）做好辖区内道路场地，车辆行驶和停放，以及设置广告等方面的管理；
　　（8）做好内部管理工作：起草有关物业管理公约、办法的草案；做好委员的增补选举工作；建立工作制度、会议制度和档案制度；做好办公经费的筹集和使用管理工作；做好办公用房的设置和管理工作；做好换届选举工作等。
　　（五）业主委员会与物业管理企业的关系
　　1.经济合同的平等双方
　　业主委员会与物业管理企业是一种委托与受委托的关系，签订物业管理服务合同前后，双方地位都是平等的。签订合同前，双方可以双向选择；合同签订时，对于管理目标、要求和费用，双方都要协商，协商取得一致，才签约。其间双方没有隶属关系。在法律上，业主委员会有委托或不委托某个物业管理企业的自由，物业管理企业也有接受或不接受委托的自由。
　　2.目标一致的利益双方
　　管理服务目标一经确定，双方签约后，双方都是物业管理目标的追求者。这个目标就是为了保持物业的完好，保障物业使用方便安全，维护环境优美整洁，保证公共秩序的良好。在这个目标下，物业管理企业要以优质服务为物业使用提供管理服务，而这种管理服务根本上是为了物业业主和使用人的利益。双方聘与被聘的关系，融合在目标一致之中；各方的行为不能影响和损害这种目标的实现，否则将承担责任。
　　3.劳务和经济交换的双方
　　这一关系是在经济合作关系下产生的，体现有偿的等价交换原则。一方要求对方优质廉价服务，另一方要求对方支付费用，这是一种对立统一。当出现矛盾时，要依照法律来规范，可以协商解决，合同可修改补充，当矛盾不能通过协商解决时，双方可以依法申诉，直至提起诉讼。
　　4.职权范围各不相同的双方
　　业主要对物业的自用部位、自用设备进行安全使用和维护，又要遵守业主公约和房屋使用公约，维护公共部件、公共设备、设施的安全、整洁使用。业主委员会对物业管理企业进行的专业管理要监督、检查和协助。物业管理企业是具体作业单位，实施日常管理的作业组织，在合同范围内业主委员会要与之合作和给予帮助，必要时建立协调工作会议制度，定期召开联席会议，解决管理中遇到的一些问题。物业管理企业和业主委员会要及时向业主大会或业主报告物业管理工作。
　　第三节行政管理部门和相关部门
　　一、行政管理的涵义和工作内容
　　（一）行政管理的涵义
　　物业管理的行政管理是国家或国家行政机关依据有关的法律、法规，对物业管理实施行业管理。其实质是国家通过法律手段、行政手段，建立物业管理的正常秩序，促使物业管理向有利于城市建设和国民经济发展、有利于改善人民群众居住和工作条件。
　　（二）行政管理工作内容
　　1.政策指导
物业管理的行政机关要把物业管理的政策交给广大的人民群众，包括物业业主、使用人，业主委员会和物业管理企业，也包括地区街道、居委和相关部门。要把宣传政策作为执行政策的基础条件，加强宣传力度，通过各种形式普及物业管理的法律知识和相关的法律知识.要培训业主委员会和物业管理企业的有关人员，使得大家学习物业管理法、懂得物业管理法、用好物业管理法。
　　2.行政立法
　　根据国家法律规定的基本原则，根据国家关于房地产和物业管理方面的方针政策，针对物业管理中出现的新情况和遇到的新问题，拟订和制定各种物业管理法规、政府规章和规范性文件、制度等。
　　3.协调服务
　　对物业管理中出现的业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业管理企业之间，业主、业主委员会、物业管理企业与各行政管理部门之间的关系进行协调，对物业管理业与房地产、建筑装修、市政环保、金融等行业组织协调。同时，要提供各种服务，包括政策咨询，人才交流、培养，信息沟通和有关房地产税费、登记备案手续等方面。
　　4.执法监督
　　行政管理要根据行政法规赋予的行政执法职权进行行政执法，接受业主和有关各方的投诉，对物业管理中出现的纠纷依法进行行政监督管理和处理。
　　5.市场调控
　　通过地价、房价、税收、信贷、服务费用等经济手段，来调节物业管理中经济活动，扶助和培育物业管理市场，推动其健康规范发展。
　　二、行政管理部门的机构设置
　　根据1993年12月经批准的有关建设部职能的文件明确规定，建设部是综合管理全国建设事业（工程建设、城市建设、村镇建设、建筑业、房地产业、市政公用事业）的职能部门，因此从全国范围来讲，建设部是物业管理的行政管理部门。
　　各省、市对物业管理的行政管理部门都有明确规定。北京市人民政府在《北京市居住小区物业管理办法》中规定：“市和区、县房屋土地管理机关主管本行政区域居住小区物业管理工作。”同时还规定：“本市规划、工商行政管理、物价、环境卫生、绿化、市政、公安等行政管理机关和居住小区所在地的街道办事处，按照各自的职责，对居住小区的物业管理工作进行指导和监督、检查。”深圳市人大常委会的委员会颁发《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中规定：“市政府住宅行政管理部门是特区住宅物业管理的主管部门。各区人民政府住宅行政管理部门是本辖区内住宅区物业管理的业务管理部门，对本辖区的住宅区物业管理依法进行指导、监督。”
　　第三章物业管理程序
　　在现代社会经济中，传统的管理方式正在被科学的、先进的管理方式所取代。因而物业管理不能照搬老一套的管理办法和管理经验，应引进现代化管理中的全新思想，对物业实行“全过程”的管理。本章将就物业管理全过程中物业管理的前期介入，物业的验收与接管，物业入伙手续的办理，物业的装修与管理，物业档案资料的建立，物业日常管理和维修养护等内容进行论述。
　　第一节物业管理前期介入
　　一、物业管理前期介入的认识
　　对于一项物业来说，存在着开发――经营――管理三个阶段。从形式上看，物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可，并且很多物业管理企业也是这么做的，然而，从物业管理的实践来看，并非如此简单。我国的物业管理是从传统的房地产管理脱胎而出的，体制虽变，但管理手段却还有很多没有更新，物业管理一直滞后于规划设计和施工建设。开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素。以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋和配套设施建造时的方便和节约，而没有从管理角度把房屋建成后的管理联系起来统一规划，造成建成后物业管理上的矛盾和漏洞。如现在常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，脱排水的管道未顾及，以及水、电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题。这种整体布局上的缺陷，既使业主时有抱怨，又使物业管理工作难以完善，并且以后往往也难以弥补。如果开发商在规划设计阶段就选择好物业管理企业，即利用物业管理企业的丰富经验和专业知识对规划设计提出建议和意见，使规划设计更符合使用管理的要求，可为以后的管理工作打好基础。
　　物业管理是以经济为手段，从事对物业的使用、保养、维修、经营工作和提供服务，是使物业发挥最佳效应的一种管理形式，它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。因此，物业管理应建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式，在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的需求，考虑到社会经济发展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程效益。物业管理是一种对物业全过程的管理，其首要环节即是物业管理的前期介入。
　　这里所说的物业管理前期介入，是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段性管理。物业前期管理工作虽然尚未形成对物业运行主体的管理，但是就其管理的内涵分析，它应属于企业管理的一个管理阶段。
　　物业管理前期介入是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方法，因此，无论是对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设，物业管理企业对物业进行的是软件管理。前者是形成物业，后者是发挥物业的功能作用，虽有区别但又相互联系。对于开发商而言，进行投资决策，规划设计，选择适当的地段、房型及附属设施，并通过施工建造形成物业，其目的是为了增强对业主的吸引力度。尤其在市场经济大潮中，房地产开发商要保持其产品的竞争力，还必须有超前意识，即从高起点起步，充分考虑人们对房地产品和工作、居住环境需求的不断变化，不仅要重视物业本身的工程质量，更应该考虑物业的使用功能、小区的合理布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、工作或居住的安全舒适与方便等；然而对于业主而言，却不止于此，业主还将对物业管理进行权衡。从某种意义上讲，物业的硬件建设相对较为直观，而软件管理却要长期相伴。一个物业开发项目需要几年时间，但其使用时间却是几十年，甚至上百年。随着人们观念的转变，业主既会从使用者的角度，也会从所有人的角度对物业管理进行选择、评价。在物业开发阶段适时地选择恰当的物业管理企业，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物业更符合使用和管理的要求，因此，这是开发商不容忽视的重要环节。对于物业管理企业而言，首先应参与市场竞争以获取物业的管理权。在同开发商签订了物业管理协议书后，即应着手配备与物业相匹配的管理人员，开展各项物业前期阶段的管理工作。由于将来的业主管理委员会拥有“决定继聘或选聘物业管理企业”的权利，因此，物业管理企业在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否满足业主的服务需求，能否在业主中树立良好的、有效的“管家”形象，对于物业管理企业来说是一个把握机会、占领市场的重大问题。毋庸置疑，物业管理前期介入将使硬件建设与软件建设相得益彰，对物业实行前期管理不仅是物业管理者的需要，同样也成了房地产开发商的需要，当然更是业主维护自身权利的需要。
　　二、物业管理前期介入的必要性
　　（一）促使物业竣工后返工无望的工程质量难点提前得到妥善解决
　　物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效管理。然而在物业管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困扰着物业管理企业，诸如物业质量、设备性能、设施配套以及综合布局等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和建筑商。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中将之限制在最小范围之内，就必须开展物业管理的前期介入，使物业管理前期介入同规划设计、施工建设同步或交叉进行，这样既可以反映以后专业化管理得以顺利实施的各种需求，又可以从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验和以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题和缺陷，对物业的规划、设计进行审视，对不适之处提出修改方案，优化、完善设计中的细节，从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐项加以妥善解决，减少后遗症，保持房地产开发项目的市场竞争力。
　　（二）物业管理前期介入是对所管物业的全面了解
　　物业管理行为的实质是服务。然而要服务得好，使业主满意，就必须对物业进行全面的了解。如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线定向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指掌。因此，必须在物业的形成过程中就介入管理，才能对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录。唯有如此，物业管理企业方能更好地为业主服务。
　　（三）物业管理前期介入是为后期管理做好准备
　　物业管理也是一项综合管理工程，通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，在对物业实体实施管理之前，还应设计物业管理模式，制定相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，筹备成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。物业管理前期介入就可以在此阶段把上述工作安排就绪，以使物业一旦正式交付验收，物业管理企业便能有序地对物业实体进行管理。
　　三、物业管理前期介入的内容
　　在物业管理前期介入阶段，物业管理企业的管理内容大致可以归纳为以下几个方面：
　　（一）物业管理企业通过投标来接洽物业管理业务
　　无论物业管理企业是开发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，还是各大系统组建的，要获得物业管理业务首先必须不断开拓，通过投标竞争来接洽业务。
　　1.进行可行性、可靠性、可盈利性分析。可行性是指物业管理企业既要从自身的实际出发，考虑拟接管的物业与本企业的资质等级是否相符，该物业的接管能否发挥本企业的优势，做到扬长避短，又要考虑能否在该物业的管理权竞争中取胜，如果明知竞争对手实力比自己强大，就不必勉强竞争。可靠性是指该物业的建设是否有保证，开发商的资信条件是否较好并能协作配合，等等。这样做可避免管理权竞争得手后，由于开发商或建设方面的原因，使工作留有漏洞，造成今后的物业管理难以完善，给企业带来不应有的损失。可盈利性是指物业管理企业根据自己的经营目标，测算物业的管理能否给企业带来正常利润，或近期虽无利润但企业能在该地区打开新局面，争取更多的业务。
　　2.具体测算物业管理费用，并草拟总体管理方案。
　　3.投标竞争、洽谈、签订物业管理合同（协议）。
　　4.选派管理人员运作物业前期管理。
　　（二）建立与业主或使用人的联络关系
　　物业管理的对象是物业，而服务对象则是人，即业主和使用人。因此，物业管理企业既应与第*业主（开发商）共同协商，又要与未来业主或使用人取得联系，听取意见。
　　1.听取业主或使用人对物业管理的要求、希望。
　　2.了解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。
　　3.参与售房部门同业主或使用人签约，并提供草拟的业主公约、装修施工管理办法、门禁出入办法、停车场管理办法、管理费收取办法等物业辖区综合管理办法。
　　（三）察看工程建设现场
　　物业管理前期介入的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根据物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理化建议。
　　1.审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。
　　2.对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。
　　3.在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。
　　4.参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按整改计划督促整改。
　　（四）设计管理模式，草拟及制定管理制度
　　物业管理企业在前期介入中要根据业主和使用人的希望与要求，设计日后的管理模式，制定相应的规章制度，其中还须与开发商一起草拟有关文件制度。
　　1.筹建业主管理委员会。
　　2.与开发商一起草拟物业辖区的规章制度、业主管理委员会章程、业主公约、装修施工管理办法等。
　　3.设置物业辖区的组织机构，规定各部门人员岗位责任制度，编制住户手册、物业辖区综合管理办法等。
　　4.制定上岗人员的培训计划，并实施计划。
　　（五）建立服务系统和服务网络
　　物业管理的专业化、社会化、企业化特征决定了其特定的环境条件，物业管理的成败在很大程度上取决于物业管理公司与这些环境条件即与社会有关部门相互关系的协调，这里既有行政管理关系，又有经济关系。
　　1.保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同。
　　2.同街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络、沟通与协调。
　　3.建立代办服务项目网络。
　　（六）办理移交接管事宜
　　物业管理企业在物业交付使用之前，还要为物业的交接做好准备。
　　1.拟订移交接管办法。
　　2.筹备成立业主管理委员会。
　　3.协助和办理移交接管事项。
　　第二节物业的接管与验收
　　一、物业的竣工验收
　　（一）竣工验收及验收种类
　　物业的竣工验收是指一项物业建筑生产的最后一个阶段。物业的竣工是指该物业所属的工程项目经过建筑施工和设备安装以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。工程项目竣工后，由建筑商向开发商办理交付手续。在办理交付手续时，需经开发商或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程交付手续，建筑商把物业交给开发商，这一交接过程称之为验收。
　　竣工验收是建筑商与开发商之间发生的一个法定手续，通过验收能明确责任，如工程达到设计或合同要求，经验收后，就可解除合同义务。从物质形态上说，建筑商完成了一项最终建筑产品，而开发商也完成了该物业的开发任务；从经济关系上说，建筑商即可解除对开发商承担的经济和法律责任。
　　建筑工程项目的验收不仅有竣工验收，而且有再建工程验收。它包括隐蔽工程验收、单项工程验收、分期验收和全部工程验收。
　　1.隐蔽工程验收
　　隐蔽工程验收是指将被其他工序施工所隐蔽的分部分项工程，在隐蔽之前所进行的检查验收，它是保证工程质量、防止留有质量隐患的重要措施。隐蔽工程验收的标准为施工图设计和现行技术规范，验收是由开发商和建筑商共同进行的，验收后要办理签证手续，双方均要在隐蔽工程检查签证上签字，并列入工程档案。对于检查中提出不符合质量要求的问题要认真进行处理，处理后进行复核并写明处理情况。未经检验合格不能进入下道工序施工。
　　2.单项工程验收
　　单项工程验收是指某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时，建筑商便可向开发商发出交工验收通知。开发商在接到建筑商的交工通知后，应先自行检查工程质量、隐蔽工程验收资料、工程关键部分施工记录以及工程有否漏项等情况，然后再组织设计单位、建筑商等共同进行交工验收。
　　3.分期验收
　　分期验收是指在一个群体工程中分期分批进行建设的工程项目，或个别单位工程在达到使用条件、需要提前动用时所进行的验收。例如住宅小区，当第一节房屋建成后，即可验收，以使建筑产品能提前投入使用，提前发挥投资效益。
　　4.全部工程验收
　　全部工程验收是指工程项目按设计要求全部落成并达到竣工验收标准即可进行全部工程竣工验收。全部工程竣工验收应在做好验收准备工作的基础上，按预先验收――正式验收的顺序进行。
　　物业管理企业均应在物业前期管理中参与上述各种建筑工程项目的验收。物业管理企业应代表业主，从今后管理和使用的角度，根据专业经验提供意见。这样既便于避免建筑后遗症的发生，又便于掌握第*手资料，为日后的管理打好基础。
　　（二）竣工验收的依据、标准及主要工作
　　1.竣工验收的依据
　　①上级主管部门的有关文件。
　　②开发商和建筑商签订的工程合同。
　　③设计文件、施工图纸和设备技术说明书。
　　④国家现行的施工技术验收规范。
　　⑤建筑安装统计规定。
　　⑥对从国外引进的新技术或成套设备项目，还应按照签订的合同和国外提供的设计文件等资料进行验收。
　　2.验收的标准
　　①工程项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求。
　　②竣工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常。
　　③设备调试、试运转达到设计要求。
　　④建筑物周围2米以内的场地清理完毕。
　　⑤技术档案资料齐全。
　　3.做好竣工验收工作
　　①建筑商准备和提交竣工资料。为了使开发商对物业合理使用和维护管理，为改建、扩建提供依据和办理工程决算，建筑商向开发商提交的资料有：竣工工程项目一览表；图纸会审记录；竣工图；隐蔽工程验收单、工程质量事故发生记录单；材料、半成品的试验和检验记录；性的水准点坐标记录；建筑物或构筑物沉陷观测记录材料、构件和设备的质量合格证；土建施工的试验记录；土建施工记录；设备安装施工和检验记录；建筑商和设计单位提供的建筑物使用注意事项；该工程的有关技术决定；工程结算资料、文件和签证等。
　　②开发商收到建筑商提供的竣工资料以后，应对这些资料进行逐项检查和鉴定。
　　③进行设备的单体试车、无负荷联动试车、有负荷联动试车。
　　④办理工程交接手续。检查鉴定和负荷联动试车合格后，合同双方即可签订交接验收证书，逐项办理固定资产移交，根据承包合同的规定办理工程结算手续。除注明承担的保修工作内容外，双方的经济关系与法律责任可予以解除。
　　二、物业的接管验收
　　（一）接管验收与竣工验收
　　接管验收不同于竣工验收。接管验收是由物业管理企业依据建设部1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》，接管开发商移交的物业所进行的验收。接管验收与竣工验收的区别在于：
　　1.验收的目的不同
　　接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验；竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求。
　　2.验收条件不同
　　接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号已经有关部门确认；竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用等。
　　3.交接对象不同
　　接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业，竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业。
　　（二）接管验收中应注意的事项
　　物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。物业管理企业通过接管验收，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。因此，为确保今后物业管理工作能顺利开展，物业管理企业在接管验收时应注意以下几个方面：
　　1.物业管理企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。
　　2.物业管理企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。
　　3.接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。4.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业管理企业交付保修保证金，或由物业管理企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。5.开发商应向物业管理企业移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料。6.物业管理企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。
　　7.接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。
　　当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。
　　第三节物业入伙手续的办理
　　所谓“入伙”就是业主领取钥匙，接房入住。当物业管理企业的验收与接管工作完成以后，即物业具备了入伙条件后，物业管理企业就应按程序进入物业的入伙手续的办理阶段。物业管理企业应及时将入伙通知书、入伙手续书、收楼须知、收费通知书一并寄给业主，以方便业主按时顺利地办好入伙手续。
　由于物业的入伙阶段是物业管理企业与其服务对象――业主接触的第*关，这一阶段除了大量的接待工作和繁琐的入伙手续外，各种管理与被管理的矛盾也会在短时期内集中地暴露出来，为此，这一阶段通常也是物业管理问题最集中的阶段。所以，物业管理企业应充分利用这一机会，既做好物业管理的宣传、讲解工作，又要切实为业主着想办事，以树立起物业管理企业良好的“第*印象”，取得广大业主的信赖。
　　一、入伙通知书
　　入伙通知书就是关于业主在规定时间办理入伙事宜的通知。物业管理企业在制作入伙通知书时应注意如下问题：
　　1.一般情况下，一个物业辖区内入伙的业主不是一家或几家，而是几百家甚至上千家，如果均集中在同一时间里办理，必然会使手续办理产生诸多困难，因此在通知书上应注明各幢、各层分期分批办理的时间，以方便业主按规定时间前来办理。
　　2.如业主因故不能按时前来办理，应在通知书上注明补办的办法。
　　下面是一份入伙通知书以作示范：
　　入伙通知书
　　_____________女士／先生：
　　您好！我们热忱欢迎您入住××花园！
　　您所认购的××花园______区______栋______单______元室楼宇，经市有关部门验收、测量合格，现已交付使用准予入住。
　　（一）请您按入伙通知书、收楼须知办理入伙手续，办理地点在______楼______室。在规定的日期内，地产部、财务部、物业管理公司等有关部门和单位将到场集中办公。
　　（二）为了您在办理过程中能顺利而快捷地办理好入伙手续，请以下表时间为准前来办理入伙手续。
　　各楼各层办理入伙手续时间分配表（略）。
　　阁下如届时不能前来办理入伙手续，请您及时与我公司联系，落实补办的办法，联系电话________________.
　　特此通知
　　××房地产开发公司
　　××物业管理公司
　　________年____月____日
　　二、入伙手续书
　　入伙手续书即是办理入伙手续的程序和安排，其目的是为了让业主明了手续办理的顺序，使整个过程井然有序。
　　三、收楼须知
　　收楼须知，即是告知业主在办理收楼过程中应注意的事项及应携带的各种证件、合同和费用，从而避免遗漏、往返，给业主增添不便。
　　下面是一份收楼须知以作示范：
　　收楼须知
　　为避免业主在收楼时产生遗漏而带来不便，兹介绍有关收楼程序。
　　（一）在房地产公司财务部办理手续
　　1.付清购楼余款。
　　2.携带已缴款的各期收据交财务部验证、收回并开具总发票。
　　3.在入伙手续（1）上盖章。
　　（二）在房地产公司地产部办理手续
　　1.验清业主身份。业主如有时间应亲临我公司接受楼宇，并请带上：入伙手续书；业主身份证、港澳台同胞购房证明、护照或居住证；购房合同。
　　2.若业主不能亲临收楼，可委托代理人，代理人除携带入伙手续书、购房合同外，还应出具：业主的授权书（由律师鉴证）；业主身份证或护照的影印本；代理人的身份证或护照。
　　3.在入伙手续（2）上盖章。
　　（三）在物业管理公司财务部办理手续
　　1.缴付各项管理费用。预收不超过3个月的管理费；收取装修保证金，住房装修完毕，验收不损坏主要房屋结构的，装修保证金如数退还；收取建筑垃圾清运费，业主装修完毕，自己清运了建筑垃圾即如数退还。
　　2.缴付其他费用。如安装防盗门、安装防盗窗花等。
　　3.在入伙手续（3）上盖章。
　　（四）在物业管理公司管理处办理手续
　　1.签署《业主公约》。
　　2.介绍入住的有关事项。
　　3.向业主移交楼宇钥匙。
　　4.在入伙手续书（4）上由业主本人盖章或签字，交物业管理公司保存。
　　××房地产开发公司
　　××物业管理公司
　　×年×月×日
　　四、业主对物业的验收
　　购买物业对于每一位业主来说均是一项重大的投资活动。根据入伙手续书和收楼须知，业主在办理第四道手续之前应由物业管理企业派人员带领业主验收其所购物业。业主对自己所购物业进行验收是业主的权益，业主在验收之前应尽量把物业可能产生的问题了解清楚，并逐项进行鉴定检查，尽可能把问题解决在入伙之前，将“先天缺陷”减少到最低限度。
　　归纳众多物业管理企业的经验，一般物业可能存在的质量问题大致有以下几个方面：
　　1.给排水系列。包括水管、水龙头、水表是否完好，下水道是否有建筑垃圾堵塞，马桶、地漏、浴缸排水是否畅通、有无泛水现象等。
　　2.门窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全，门窗是否密缝、贴合，门锁、窗钩有无质量问题，玻璃是否防水密封等。
　　3.供电系列。包括电灯、电线（管线）是否有质量问题，开关所控是否火线，电表的流量大小能否满足空调、电脑等家用电器的需求等。
　　4.墙面、屋顶、地板系列。包括是否平整、起壳、起砂、剥落，有否裂缝、渗水，瓷砖、墙砖、地砖贴面的平整、间隙、虚实等。
　　5.公共设施及其他。包括垃圾桶、扶梯、电梯、防盗门、防盗窗花、电话电线、天线、信箱等。
　　第四节物业档案的建立
　　物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必
　　不可少的东西。
　　物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。
　　第五节物业的装修与管理
　　业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。
　　一、业主装修申请表
　　业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。
　　二、装修管理规定
　　根据政府有关法规，为加强物业辖区管理，保证物业的完好和安全，保持物业辖区的整洁美观，维护全体业主的合法权益，一般物业管理企业均对装修制定如下规定：
　　（一）报批程序
　　（1）业主应提前5天向物业辖区管理处申报。
　　（2）详细、如实地填写《装修申请表》。
　　（3）经管理处审核同意后、方可进行装修施工。
　　（4）装修施工队应到管理处签订《装修工程队治安责任书》及《装修施工保证书》。
　　（二）装修管理要求
　　（1）不得拆改原房屋的墙、柱、梁、楼板等主体结构部件。
　　（2）不得凿穿地面和房顶的水泥层。
　　（3）不得封闭前阳台，不得改动外门窗，保持房屋外观的美观、统一。
　　（4）装修垃圾必须及时清运，倾倒到指定的地点。严禁向窗外、阳台外、楼梯、过道、天台等公共场所抛撒堆放。
　　（5）严禁将垃圾倒入下水管道内或将生活污水由雨水管道排出。
　　（6）按照管理处的要求，空调器安装在指定的位置，以保持外观统一、协调。空调出水必须接回阳台内或室内。
　　（7）装修施工应安排在上午7：00―12：00，下午14：00―20：00时间内进行，以免影响他人休息。
　　（8）高层住户装修不得使用载人电梯装运建材、木料、工具等物品。
　　（9）需封闭后阳台的，须申报管理处同意方能施工。
　　（10）施工队人员应到管理处办理临时出入证，将临时出入证佩戴在前胸，并在指定的区域内活动。
　　（11）未经管理处同意，不得随意改动水、电管线走向。
　　（12）底层住户装修，不得在前阳台违章搭建。
　　（13）临平台的阳台、窗户不能改装门。
　　（三）押金及保证金
　　（1）业主装修前须向管理处交付一定的装修保证金。
　　（2）装修施工队在办理临时出入证时，须向管理处交付一定的押金。
　　（3）装修施工结束后，由管理处派人对装修工程进行检查，如无违反本规定及物业辖区其他管理规定的行为，没有对他人财产和公共场地、设施、设备等造成损害的，管理处将如数退还押金和保证金。
　　（四）违规责任
　　（1）在装修施工中有违反上述规定行为的，管理处有权视情节严重程度给予扣罚部分乃至全部押金和保证金的处罚。
　　（2）装修施工中有意或无意损坏公共设施、设备和给他人财产、物品造成损害的，必须照价赔偿。
　　（3）因装修施工造成管道堵塞、漏水、停电、坠落等造成公共设施和他人利益损失的，装修户应负责修复（或承担修复费用），并视情况给予受损害者必要的赔偿。
　　（4）因装修施工造成外墙破坏、污染的，由装修户负责修补。
　　（五）管理权限
　　（1）住户装修管理由所属物业辖区管理处全权负责。
　　（2）住户要求改动房内水、电管线走向的，须经物业管理企业工程部经理同意方能进行施工。
　　（3）住户要求封闭后阳台，须经管理处同意方能进行施工。
　　（4）因特殊情况需在户内隔墙上开窗和开洞的，需经物业管理企业工程部经理批准。
　　（5）任何人均无权批准超过本规定的装修行为。
　　（6）如施工队违反本规定后，不听从物业管理企业的劝阻和安排，物业管理企业有权责令其停止装修行为。